Przepisy Polskiego Ładu zmieniły dotychczasowe zasady opodatkowania najmu prywatnego nieruchomości. Do końca 2022 roku najem prywatny nieruchomości można było rozliczać na zasadach ogólnych wg skali podatkowej 17% lub 32 %. Dopuszczalne było również opodatkowanie ryczałtem. Od stycznia 2023 r. nie ma możliwości rozliczeń na zasadach ogólnych. Obowiązkowy jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Zmiana ta jest obligatoryjna dla wszystkich najemców prywatnych, w związku z tym nie trzeba wypełniać żadnych dodatkowych formularzy, a następnie ich przesyłać do Urzędu Skarbowego. Należy jednak pamiętać, że podatnik ma obowiązek co miesiąc odprowadzać do Urzędu Skarbowego stosowną kwotę podatku, wpłacając ją na mikrorachunek podatkowy, wygenerowany na podstawie nr PESEL, do 20 dnia następnego miesiąca. Rozliczenie kwartalne jest dopuszczalne dla tych, których ubiegłoroczne przychody nie przekroczyły 200 tys. euro.
Przepisy wprowadziły dwie stawki ryczałtu, uzależnione oczywiście od wysokości uzyskiwanych przychodów:
- 8,5% – dla osób, których przychód (nie dochód!!) z tytułu najmu w ciągu roku nie przekroczy 100 000 zł,
- 12,5% – dla osób, których przychód z tytułu najmu w ciągu roku przekroczył 100 000 zł.
Oczywiście jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, każdy z nich rozlicza przychody i koszty z najmu, odpowiednio do swojego udziału.
Wraz ze zmianą sposobu opodatkowania, właściciel nieruchomości stracił prawo do odliczania kosztów uzyskania przychodów. Nie ma również możliwości odliczania kosztów takich jak: remont mieszkania, ubezpieczenie, odpisy amortyzacyjne, odsetki od kredytu hipotecznego, wydatki na ogrzewanie, wywóz śmieci, zakup mebli czy sprzętu AGD i RTV. Przepisy wprowadziły również zmiany w zakresie amortyzacji mieszkań – obecnie nie jest to możliwe.
Uwaga! Aby nie płacić wyższego podatku z tytułu przychodów od opłat za media (opłaty za śmieci, ogrzewanie, wodę), właściciel nieruchomości po 1 stycznia 2023 r. powinien z najemcą sporządzić nową umowę najmu, z której zapisów wprost wynika, że to najemca ponosi opłaty do wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni mieszkaniowej oraz opłaty za media. W ten sposób przychodem z najmu będzie tylko otrzymywany od najemcy czynsz najmu.
Pierwszy obowiązkowy podatek w postaci ryczałtu należało zapłacić do 20 lutego 2023 r.
Uwaga!! W przypadku gdy wynajmujący nie rozliczy się z Urzędem Skarbowym z uzyskanego przychodu musi liczyć się z następującymi konsekwencjami:
- konieczność zapłaty zaległego podatku oraz odsetek za opóźnienie
- konieczność zapłaty kary grzywny
W zależności od tego jaka będzie wysokość niezapłaconego podatku, urząd może stwierdzić, że popełniliśmy przestępstwo skarbowe (jeżeli zaległości przekroczą kwotę 15 100 zł) lub wykroczenie skarbowe.
Kara grzywny za wykroczenie skarbowe w 2023 r. wynosi od 1/10 do 20-krotnej wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę – w okresie od stycznia do czerwca 2023 r wyniesie od 349 zł do 69 800 zł, z kolei od lipca do grudnia – od 360 zł do 72 000 zł. Za popełnienie przestępstwa Kodeks karny skarbowy przewiduje trzy rodzaje kar – grzywnę w stawkach dziennych, karę ograniczenia wolności oraz karę pozbawienia wolności.
Kara grzywny za przestępstwo skarbowe od stycznia do czerwca 2023 r. wynosi od 1163,30 zł do 33 503 040 zł, od lipca do grudnia 2023 r. od 1200 zł do 34 560 000 zł.
Oczywiście istnieje sposób na uniknięcie kary grzywny – przepisy kodeksu karnego skarbowego przewidują instytucję czynnego żalu, czyli oświadczenie o popełnieniu czynu zabronionego. Należy jednak pamiętać, że czynny żal nie jest skuteczny w każdym przypadku. Gdybyście chcieli dowiedzieć się więcej na temat tego, jak prawidłowo powinny być skonstruowane zapisy umowy najmu zgodnie z obowiązującymi zmianami lub jak powinien wyglądać czynny żal i kiedy jest możliwe skorzystanie z niego, zachęcamy do kontaktu.
